임대인 정보조회 제도 확대 시행! 꼭 알아야 할 핵심 내용

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2025년 5월 27일부터 임대인 정보조회 제도가 대폭 확대 시행됩니다.
이 제도는 세입자 보호를 강화하고, 전세 사기 예방을 위한 핵심 정책으로 자리 잡고 있으며, 특히 전세 계약을 앞둔 세입자라면 꼭 알아두셔야 합니다.

이번 글에서는 제도의 배경부터 이용 방법, 기대 효과, 유의점까지 알기 쉽게 정리해드립니다.

✅ 임대인 정보조회 제도란?

임대인 정보조회 제도는 세입자가 전세 또는 월세 계약 전, 집주인의 채무 상태, 보증금 반환 능력 등을 미리 확인할 수 있게 하는 제도입니다.

기존에는 ‘확정일자’나 ‘전입신고’로 보증금을 일부 보호받는 데 한계가 있었지만, 이 제도를 통해 세입자는 사전에 임대인의 재정 건전성을 판단하고, 위험한 임대계약을 피할 수 있는 수단을 얻게 됩니다.

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🔍 2025년 5월 27일부터 달라지는 점

기존에도 제한적인 정보조회는 가능했지만, 2025년 5월 27일부터는 다음과 같은 부분이 대폭 확대됩니다.

구분기존 제도2025년 5월 27일 이후

 

구분	기존 제도	2025년 5월 27일 이후
대상	LH공사 매입임대주택 등 일부만	모든 민간 임대주택으로 확대
조회 정보	세금 체납 여부 중심	임대인의 세금 체납, 금융채무, 압류, 경매 정보 등
조회권자	제한적 (공공기관 중심)	일반 세입자 본인 직접 가능
조회 방식	공문 요청 방식	온라인 시스템 (정부24 연계)

 

👉 핵심 요약
이제는 일반 세입자도 계약 전 직접 임대인의 채무정보를 열람할 수 있으며,
모든 민간 임대차 계약에 적용되므로 실효성이 크게 높아졌습니다.

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🧾 임대인 정보조회 방법 (2025년 기준)

1️⃣ 조회 가능 시점

• 임대차 계약서를 작성하기 전 단계에서 가능
• 세입자의 임대차 의사 확인 후, 대상 물건의 정보로 조회 진행

2️⃣ 조회 대상 정보

• 임대인의 지방세 체납 정보
• 압류·가압류 등기 여부
• 근저당 설정 유무
• 경매 진행 여부
• 기타 금융채무 기록(제한적)

3️⃣ 조회 방법

1) 공인중개사 확인을 통한 조회

• 세입자가 임대차 계약 전, 공인중개사를 통해 거래하는 경우
• 공인중개사가 거래 정보를 확인한 뒤, HUG(주택도시보증공사) 지사에 방문하여 임대인 정보 조회 가능
• 세입자가 직접 HUG를 방문하는 방식 (중개 확인서 필요)

🔹 주의: HUG 지사 방문 전, 해당 주택의 중개인에게 거래 확인서 발급을 요청해야 합니다.

 

2) 안심전세앱을 통한 모바일 비대면 신청

• **‘안심전세 앱’**을 통해 비대면으로 조회 신청 가능
• 공인중개사 없이도 본인 명의의 휴대폰 인증 후 조회
• 조회 가능 내역은 동일하며, 결과는 앱에서 열람 가능

🔹 이용 전 반드시 정부 공인 인증서(또는 본인인증)을 거쳐야 함

 

 

- 임대차 계약 ‘체결 전’ 에만 조회 가능

- 세입자 1인당 월 최대 3회까지 조회 가능 (무분별한 남용 방지를 위한 정책적 조치)

 

- 임대인의 사전 동의 없이 조회 가능, 단, 임대인에게는 사후에 조회 사실이 통지됨

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🎯 제도 도입 배경

• 전세사기 피해 폭증: 깡통전세, 갭투자형 사기 등으로 보증금 미회수 피해가 다수 발생
• 임대인 신뢰성 검증 수단의 부재
• 부동산 정보의 비대칭 해소 필요
• 정부의 주거 안정 정책 강화

실제로 2023~2024년 사이 전국적으로 2만 건 이상의 전세보증금 피해가 접수되며,
임대차 시장의 신뢰 회복이 시급한 문제로 대두됐습니다.

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✅ 기대 효과

✔️ 전세 사기 예방

• 임대인의 재무 상태를 사전 확인함으로써 보증금 미반환 리스크 감소

✔️ 임차인의 협상력 강화

• 세입자가 보다 주체적으로 계약 조건을 결정할 수 있게 됨

✔️ 투명한 임대차 시장 조성

• 불건전한 임대 행위 차단 → 건강한 부동산 생태계 구축

✔️ 금융사·보증기관과의 연계

• HUG 전세보증보험, SGI 서울보증 등의 보험 가입 심사에도 활용 가능성

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⚠️ 예상되는 부작용과 유의사항

❗ 사생활 침해 우려

• 임대인의 채무 상태가 세입자에게 공유되는 만큼, 프라이버시 침해 논란 소지

❗ 정보 활용 악용 가능성

• 일부 악의적인 임차인이 임대인 신용 정보를 부당하게 이용할 위험

❗ 데이터 정확도 문제

• 조회 시점 기준 정보만 제공되므로, 실시간성에 한계 있음

❗ 시스템 접근성

• 디지털 소외계층의 정보 조회 어려움 발생 가능성

💡 따라서 정부는 정보 활용 목적을 임대차계약 관련으로 제한하고, 기록 관리와 인증 절차를 강화할 예정입니다.

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📝 어떻게 활용해야 할까?

1. 전세보증금 높은 물건은 반드시 확인!
전세가율 80% 이상인 물건, 깡통전세 우려가 있는 지역일수록 반드시 조회를 권장합니다.

 

2. 임대인의 신뢰성을 명확히!
‘임대인은 문제없다’는 중개인의 말만 믿지 말고, 실제로 근저당, 경매 여부 등등을 직접 확인하세요.

 

3. 보증보험 가입 전 체크리스트로 활용!
정보조회 결과는 HUG나 SGI 전세보증보험의 가입 가능 여부에도 영향을 줄 수 있습니다.

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📌 마무리 요약

항목	요약
시행일	2025년 5월 27일
주요 변화	모든 민간 임대차에도 정보조회 가능
조회 주체	임차인 본인 직접 가능
조회 방법	정부24 등 온라인 시스템
주요 정보	임대인 세금 체납, 압류, 근저당, 경매 등
기대 효과	전세 사기 예방, 임대차 시장 신뢰 회복
유의점	개인정보 보호, 정보 활용 목적 제한 필요

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