요즘 전세사기 피해에 대해 여기저기 떠들썩합니다. 작정하고 속이는데 안 당할 수는 없지만, 전세계약 시 유의사항에 대해 알고 있으면 눈뜨고 코베이지는 않을 겁니다. 내 재산을 지키기 위해 최소한의 지식은 가지고 있어야 하지 않을까요? 전세 계약 전 유의사항, 전세 계약 당시 유의사항, 전세 계약 후 유의사항, 잔금 지급 할 때 유의사항, 이사 후의 유의사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.
계약 체결 전 유의 사항
1. 무허가·불법 건축물 여부 확인
- 전입신고를 할 수 없는 무허가·불법 건축물은 '주택임대차보호법'적용을 받지 않아 보증금 보호가 어렵기 때문에 현장방문 및 건축물대장 열람을 통해 확인해야 합니다.
▼ 건축물대장 열람 아래 링크 누르면 연결됩니다. ▼
2. 적정 시세 확인
- 매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 매매가 대비 전세가율이 높은 매물은 조심해야 합니다.
- 부동산테크, 국토교통부 실거래가 공개시스템, 부동산정보사이트(네이버부동산, 직방 등), 여러군데 중개업소 방문을 통해 적정 매매가와 전세가 시세를 확인해야 합니다.
▼ 적정매매가와 전세 시세확인 사이트 : 부동산테크 / 아래 링크 누르면 연결됩니다. ▼
https://www.rtech.or.kr/
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www.rtech.or.kr
3. 선순위 권리관계 확인
- 나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있기때문에 주의해야 합니다.
- 등기부등본확인을 통해 가등기·가압류 등의 여부, 담보권 설정 여부등을 확인해야 합니다.
- 다가구주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 확인해야 합니다.
▼ 등기부등본 확인 : 등기소 / 아래링크 누르면 연결됩니다. ▼
http://www.iros.go.kr
대법원 인터넷등기소
www.iros.go.kr
4. 임대인의 세금 체납여부 확인
- 집주인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인해야 합니다.
- 국세는 세무서 또는 홈택스, 지방세는 주민센터 또는 위택스에서 임대인의 미납내역을 확인하면 됩니다.
다만, 계약 체결 전에는 집주인의 동의가 필요합니다.
- 2023년 4월부터 전세 계약 체결 후에는 집주인의 동의가 없어도 미납국세 열람이 가능합니다.
전세 계약 체결 시 유의사항
1. 임대인(대리인) 신분 확인
- 집주인 본인이나 집주인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있습니다.
● 등기부등본 상 집주인이 계약당사자인지 확인
● 집주인의 신분증 확인
● 대리인의 경우 신분증·위임장·인감증명서 확인
- 보증금을 입금할 때에도 집주인 또는 대리인 명의의 계좌인지 확인 후 이체해야 합니다.
2. 공인중개사 정상 영업 여부 확인
- 미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상받을 수 없습니다.
- 공인중개사의 중개대상물 확인·설명서, 손해배상책임증서 등도 확인해야 합니다.
- 국가공간정보포털에서 중개업소가 등록되어 정상 영업을 하고 있는지 확인할 수 있습니다.
▼ 아래링크 누르면 연결됩니다. ▼
http://www.nsdi.go.kr
http://www.nsdi.go.kr
www.nsdi.go.kr
3. 주택임대차표준계약서 사용
- 주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.
- 계약 후 나의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시하는 게 좋습니다.
전세 계약 체결 후 유의사항
1. 주택임대차 신고
- 부동산거래신고법 제6조의 2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다.
- 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다.
- 주민센터 방문 신고 또는 부동산거래관리시스템에서 온라인신고하면 됩니다.
잔금 지급 시 유의사항
1. 권리관계 변동 확인
- 잔금 전 등기부등본을 다시 발급받아 계약 체결 이후 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인합니다.
- 이사 갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급합니다.
- 잔금은 등기부등본 확인 후 집주인 명의의 계좌로 입금해야 합니다.
이사 후 유의사항
1. 전입신고
- 주민등록법 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 합니다.
- 전입신고 후 다음날부터 대항력이 발생합니다. 그렇기 때문에 바로 신고하는 게 좋습니다.
- 주민센터 방문 신고 또는 정부 24에서 온라인신고 하면 됩니다.
2. 전세 보증금 반환보증 가입
- 전세보증금 반환 관련 사고 발생기, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전합니다.
- 보증기관에 문의하여 보증상품에 가입하면 됩니다.
- 보증기관 : 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SIG서울보증보험
- 전세 보증금 반환보증에 가입이 안 되는 집이 있습니다. 그렇게 때문에 집을 계약하기 전에 등기부등본을 떼서 보증기관에 계약할 집이 보험가입이 가능한지 먼저 문의를 해야 합니다.
전세계약 체결 시 유의사항 정리
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